Reuniões de condomínio: como e quando convocar?

As reuniões de condomínio são uma prática regulada pela lei e incluída no Regime da Propriedade Horizontal. A reunião de condomínio (ou assembleia de condóminos) é uma figura essencial para garantir a convivência entre proprietários e é, igualmente, uma forma de chegar a acordos democráticos, na gestão das partes comuns do prédio.

As reuniões de condomínio têm regras próprias. A convocatória para um encontro desta natureza deve respeitar um prazo e cumprir determinados requisitos. Caso contrário, as decisões aí tomadas correm o risco de serem consideradas válidas e eficazes.

Enquanto condómino, é importante conhecer os seus direitos e obrigações.

Quando se pode convocar uma reunião de condóminos extraordinária? É obrigatório estar presente nas reuniões de condomínio? É possível participar em reuniões de condomínio remotamente? Descubra todas as respostas neste artigo.

Quais as finalidades de uma Reunião de Condomínio?

As reuniões de condomínio têm como objetivo promover a defesa dos interesses dos proprietários e garantir que cada condómino cumpre os seus deveres. A assembleia de condóminos é o órgão administrativo por excelência, tendo capacidade de tomar decisões que afetam o orçamento disponível do condomínio.

Na reunião de condóminos, podem ser tomadas decisões, referentes às partes comuns do prédio, que se podem revelar importantes. Eis as mais relevantes:

• Nomear o administrador – a pessoa que acompanha, mais de perto, a administração do condomínio. Entre outras funções, estão a elaboração do orçamento, a convocação da reunião de condomínio e a representação dos condóminos perante as autoridades administrativas;
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• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
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• Aprovar o orçamento e executar as obras aprovadas;
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• Determinar as regras do regulamento do condomínio. Este inclui o uso dos serviços e partes comuns do prédio (como corredores, escadas, elevadores, parques, jardins ou piscinas).
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Quem pode participar numa reunião de condomínio?
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Podem participar todos os proprietários do prédio ou os seus representantes legais, incluindo o administrador do condomínio. 

Tipos de reunião de condomínio
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Existem dois tipos de reunião de condomínio:

• Reunião de condomínio ordinária: é a que se deve convocar e realizar, no mínimo, uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de janeiro. Nessa reunião, são apresentadas as contas do ano anterior e o orçamento do ano corrente, bem como outras questões que sejam importantes tratar;
• Reunião de condomínio extraordinária: tem como objetivo tratar de assuntos urgentes que não podem esperar. Não existe um limite ao número de reuniões extraordinárias.
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O pagamento de quotas extraordinárias do condomínio, embora signifique um gasto acrescido para os condóminos proprietários, está previsto por lei (artigos 1424 e 1424-A do Código Civil). Normalmente, é estabelecido para a execução de obras no edifício, podendo implicar a realização de uma reunião de condomínio extraordinária.

Dado que certas obras podem ser muito caras, existe o Fundo Comum de Reserva. Conforme estipula a lei, é obrigatório em todos os condomínios (devendo ser depositado numa instituição bancária) e destina-se, especificamente, a pagar despesas relacionadas com a conservação do edifício. 

A Generali Tranquilidade disponibiliza o Seguro Multirrisco Condomínio. Entre outras proteções, destacamos estas três:

1. Garantia da cobertura obrigatória de incêndio, para todo o prédio e proteção das partes comuns;
2. Proteção de riscos específicos, como responsabilidade civil, tempestades, inundações e avarias elétricas;
3. Danos em recheio do condomínio, reparação de avarias por rutura ou entupimento da rede interior de distribuição de água ou esgoto.

Consulte-nos sem compromisso! Estamos sempre disponíveis para ajudar.

Como são convocadas as reuniões de condomínio e qual a sua frequência?

A convocação para uma reunião de condomínio deve respeitar determinados requisitos formais. Segundo o artigo n.º 1431º, n.º2 do Código Civil, deve ser feita pelo administrador do condomínio ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido.

Além disso, deve ser feita por carta registada para cada condómino, com 10 dias de antecedência. 

Nota: desde 2022, a lei permite que a convocatória seja feita através de correio eletrónico, para os condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. Essa vontade deve ficar em ata, com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Neste tipo de convocatória, o condómino deve enviar, pelo menos, o recibo de receção do e-mail da convocatória.

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Como convocar para a reunião de condomínio

Não existe propriamente um modelo específico de convocatória para uma reunião de condomínio. Contudo, há uma série de formalidades que se devem seguir. Caso contrário, a reunião de condomínio e as decisões lá tomadas podem ser anuladas.

Assim, a convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas decisões só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

 
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Quando se pode fazer uma convocatória para uma reunião extraordinária de condomínio?

Os motivos para convocar uma reunião de condomínio extraordinária são todos aqueles que não estão incluídos nas reuniões de condomínio ordinárias.

Também pode ser convocada para anulação de uma decisão anterior. Além disso, deve ser convocada relativamente a todos os assuntos urgentes como, por exemplo, realização de obras ou quando há um pedido para mudar de administrador.

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Conselhos para a redação da ata da reunião de condomínio

É tão importante garantir que a convocatória se faz segundo a lei, como redigir a ata da reunião de condomínio da forma correta. Uma ata de uma reunião de condomínio é um documento oficial que recolhe todas as decisões tomadas, ao longo da sessão. É obrigatória por lei.

É importante que essas decisões fiquem escritas, pois terão consequências na convivência entre condóminos ou no uso do orçamento.

As medidas votadas devem ser redigidas à medida que são votadas. Desse modo, a escrita da ata acompanha o desenrolar da reunião de condóminos.

Uma ata de reunião de condomínio deve conter os seguintes pontos:

• Data, hora e local da reunião de condóminos;
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• Nome do condomínio;
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• Responsável pela convocatória (normalmente, o administrador);
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• Lista de presenças e ausências. É essencial recolher os nomes e apelidos de cada uma das pessoas presentes, bem como os dos condóminos que não assistiram à reunião. Devem ainda ficar registados os casos de condóminos que representam outros condóminos (com procuração passada para o efeito);
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• Tipo de reunião. É necessário especificar se se trata de uma reunião de condomínio ordinária ou extraordinária e se é uma reunião anual, mensal ou semanal;
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• Ordem de trabalhos. A ordem de trabalhos deve seguir a que foi indicada na convocatória e deve indicar os assuntos que necessitam de ser aprovados por unanimidade dos votos. 
  Nota: não podem ser discutidos assuntos que não constem da lista da convocatória;
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• Decisões. Como não pode deixar de ser, a ata de uma reunião de condomínio deve detalhar as decisões tomadas (com o resultado das votações), os resultados financeiros exibidos, os planos apresentados e outras informações relevantes;
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• Deve ficar registado por escrito que a ata foi lida e aprovada;
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• Por último, no documento, devem constar as assinaturas do responsável pela ata, do presidente da reunião e dos condóminos presentes. A lei portuguesa não é clara sobre a data em que a ata deve ser redigida, aprovada e assinada, mas o ideal é que isso aconteça no fim da reunião de condóminos.
  
  
  

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Perguntas frequentes sobre reuniões de condomínio

É obrigatório assistir às reuniões de condomínio?

Não é obrigatório assistir às reuniões de condomínio. Contudo, não estar presente irá impedi-lo de participar nas tomadas de decisão. É recomendável que esteja presente ou, pelo menos, que se faça representar por um procurador. 

Nota: dado que nem sempre é fácil conseguir a presença de todos os condóminos nas reuniões de condomínio, a lei determina que as decisões que exijam unanimidade possam "ser aprovadas desde que compareçam, pelo menos, os representantes de dois terços da permilagem total do prédio".

Além disso, as decisões devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção, ou por e-mail. Estes têm, após a receção da carta, 90 dias para comunicarem por escrito, à assembleia de condóminos, a sua concordância ou discordância.

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É permitido haver reuniões de condomínio online?

Sim. Desde a alteração do Regime da Propriedade Horizontal, em 2022, que a lei permitea realização de reuniões de condomínio remotas. Segundo o artigo 1.º- A do referido diploma, sempre que a administração do condomínio assim o determinar, ou a maioria dos condóminos o pedir, as reuniões podem ser remotas, de preferência por videoconferência.

Assim sendo, caso algum dos condóminos não tenha condições para participar na reunião de condóminos dessa forma e o tenha transmitido à administração do condomínio, esta deve assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ser realizada remotamente.