Está a pensar em comprar a sua primeira casa? É possível que tenha ponderado entre comprar ou arrendar e, depois, tenha decididoavançar pela compra.
A realidade é que o processo pode ser mais complicado do que parece e há muitas coisas a considerar: empréstimo, despesas, impostos, contrato-promessa de compra e venda, entre outros.
Antes de dar o passo em frente, consulte este guia para comprar casa. Temos dicas e conselhos que podem fazer a diferença, resumidos em cinco pontos:
- O que ter em conta ao comprar uma casa
- Quais os custos do crédito à habitação?
- Que impostos se pagam ao comprar uma casa?
- De quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 200 mil euros?
- Guia para comprar a primeira casa: 9 dicas essenciais
O que ter em conta ao comprar uma casa
Antes de avançar para a escolha de uma casa, a primeira coisa que precisa de fazer é saber se cumpre os requisitos mínimos para tal. Especialmente, se precisar de pedir um empréstimo para comprar a sua primeira casa, o que pode implicar a hipoteca do imóvel.
1. Empréstimo para habitação só até 80-90% do valor do imóvel
Na maioria dos bancos, o valor máximo de financiamento está entre os 80% e os 90% do valor da casa, para o crédito habitação. O banco pode emprestar 100% do valor do imóvel apenas se este pertencer à própria instituição financeira.
✅ Lembre-se! O empréstimo é concedido com base no valor mais baixo entre a avaliação do imóvel e o preço de compra. Ou seja, se quiser comprar uma casa por 200 mil euros (tendo calculado que, para tal, precisa de um empréstimo de 160 mil euros), mas a avaliação indicar que o valor do imóvel é de 180 mil euros, o banco irá emprestar uma quantia abaixo desses 160 mil euros.
2. Considere as despesas relativas à compra de um imóvel
Lembre-se de que parte dos custos (como avaliação, registos e comissões bancárias) da compra e venda estão a cargo do comprador, sem contar com os impostos. O nosso conselho é que disponha, à partida, de 20% do valor de compra do imóvel.
3. O montante do empréstimo deve ter em conta o seu rendimento
Procure que o pagamento mensal a pagar ao banco, "seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados", não ultrapasse os 35% do rendimento líquido mensal do agregado familiar. Muitas entidades financeiras não autorizam a operação hipotecária, se o endividamento do comprador for excessivo.
✅ Importante! Se fizer um empréstimo com taxa variável, tem de ter consciência de que o valor do empréstimo pode aumentar, se as taxas de juro subirem. O mesmo acontece com os empréstimos com taxa mista. Por isso, faça várias simulações com um possível aumento da Euribor, para confirmar se fica abaixo desse limiar.
👉 Pode interessar-lhe: 5 erros que deve evitar quando comprar uma casa
Quais os custos do crédito à habitação?
Na hora de comprar uma casa, deve acrescentar os gastos próprios de comprar uma casa, ao preço do imóvel, para ficar a saber os custos totais que terá de assumir. Aliás, estes custos vêm previstos nas FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).
Eis os principais:
- Juros;
- Impostos;
- Comissões bancárias;
- Comissões de manutenção das contas bancárias;
- Seguros normalmente exigidos pelos Bancos para os pedidos de crédito;
- Despesas várias associadas aos contratos de crédito: Avaliação do imóvel; Registos da compra do imóvel e empréstimo (escritura, registo de aquisição e registo de hipoteca).
Taxas de juro
Outro custo que deve ter em conta é o das taxas de juro no crédito à habitação. O banco aplica uma taxa de juro em troca de lhe emprestar o dinheiro – e estes juros são pagos através das prestações mensais.
A taxa de juro pode ser fixa, variável ou mista:
- Na fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e, assim, a prestação do pagamento não se altera;
- A variável está sujeita à soma do indexante (Euribor, a taxa de referência) e do spread base e contratado, uma taxa de juro definida pela instituição de crédito (ver conceitos de spread base e contratado aqui).
A prestação do crédito poderá subir ou descer, ao longo do contrato, tendo em conta o prazo da taxa Euribor (3, 6 ou 12 meses); - Já a mista implica que se tenha um contrato com dois períodos distintos – numa primeira fase, a taxa de juro é fixa e, depois, passa a variável.
👉 Pode interessar-lhe: Comprar ou arrendar casa? Qual a melhor opção para si?
Que impostos se pagam ao comprar uma casa?
Os impostos relacionados com a compra de uma casa são sempre da responsabilidade do comprador:
- Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). É calculado sobre o valor da escritura ou o valor tributário do imóvel (o que for mais elevado) e depende da localização do imóvel, do fim para que é utilizado (habitação própria ou secundária) e do seu destino (habitação, comércio, etc.);
- Imposto do Selo (IS). Pago em dois momentos:
- na escritura – corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor da aquisição ou patrimonial tributário (o maior dos dois);
- pela concessão do empréstimo no momento da sua contratação – pode ser de 0,5% (para empréstimos com uma duração entre 1 a 5 anos) ou de 0,6% (para empréstimos com duração superior a 5 anos);
- IRS. No caso de comprar a casa com dinheiro resultante da venda de outra casa e essa operação ter gerado mais-valias.
Nota: tratando-se da venda de um imóvel que tenha sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, é possível beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda for reinvestido noutra habitação própria permanente.
De quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 200 mil euros?
Assumindo que o banco empresta 80% do valor do imóvel, para comprar uma casa de 200 mil euros, precisa de ter cerca de 40 mil euros para a entrada e entre 9 a 10 mil euros para despesas (processo bancário, escritura e impostos). Por outras palavras, no total, precisa de cerca de 50 mil euros.
📣 Saiba mais: Siga esta lista se está a pensar comprar casa
Guia para comprar a primeira casa: 9 dicas essenciais
Sabemos que comprar a sua primeira casa pode ser vertiginoso. A maioria das pessoas que enfrenta o mercado imobiliário não é especialista, por isso, é uma boa ideia esclarecer alguns conceitos!
Analise as suas necessidades
Esta é a primeira coisa que deve fazer. Se for claro quanto às suas necessidades, terá mais facilidade em escolher o imóvel que deve comprar. Determine o número de quartos de que precisa, o número de casas de banho e a área.
Alguns aspetos a ter em conta na compra são a existência de elevador ou a proximidade de serviços como escolas, supermercados e transportes na zona.
Faça um estudo de mercado da zona em que quer viver
Depois de decidir esses critérios iniciais, identifique os imóveis à venda na zona pretendida. A maioria dos portais imobiliários permite-lhe aplicar filtros como o número de divisões, metros quadrados ou tipo de imóvel.
✅ Não se esqueça! Tendo em conta que o valor pode estar sobrestimado, não tenha receio de tentar negociar um preço mais baixo.
Como saber o preço real de uma casa
É uma das grandes incógnitas. Como saber o preço de um imóvel? Estará a pagar mais do que o seu valor? Um truque para chegar a um preço mais ou menos objetivo é calcular o preço por metro quadrado na zona.
Para isso, consulte um ou mais portais imobiliários, veja os imóveis da zona que está a procurar e procure o preço médio expresso em eur/m². Utilize os filtros para restringir a sua pesquisa ao tipo de imóvel que procura e compare a média com o custo da casa que lhe interessa.
👉 Pode interessar-lhe: Saiba como escolher a casa certa para si